不動産を取得する際の税金

土地、建物を購入するなど不動産を取得する場合、さまざまな税金がかかってきます。

今回は、この不動産を取得する際に課される税金についてお話します。

(1)印紙税
土地建物売買契約書や不動産交換契約書、住宅の建設を行うときにハウスメーカーなどと結ぶ建築に関する建築請負契約書、所有権移転の登記を申請する際に添付する不動産売渡証書などには印紙を貼る必要があります。

(2)消費税
土地の譲渡には消費税を課さない(消費税がかからない)が、建物には消費税が課されます。したがって、不動産を購入したことにより土地と建物を取得した場合、土地には消費税がかからないが建物には原則として消費税がかかります。

(3)固定資産税
1月1日現在、土地、家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に固定資産税がかかります。固定資産税の税率は1.4%です。例えば、土地3,000万円、建物2,000万円の所有者は3,000万円×1.4%=42万円と2,000万円×1.4%=28万円で合計70万円を6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回で納めることになります。

(4)登録免許税
不動産を登記する際に課される税金です。不動産を登記することにより購入した土地や建物の内容などを登記簿に記載します。こうすることで、公にその権利関係を示すことができ、不動産をめぐる取引の安全と円滑を図ることができるという役割を果たしています。このように公示することにより法的に権利を主張できるので登記をすることは極めて重要な意味を成すのです。

(5)贈与税
不動産は通常高額であるため、ご自身の自己資金で不動産購入の全てを賄うことは出来ない場合がほとんどでしょう。そこで、銀行から一部ないしその全部を借り入れて不動産を購入することもできます。また、親からお金を出してもらうこともあるでしょう。この場合、親からお金をもらったことで贈与税が課されることがあります。

これらの税金は状況により、課される場合と課されない場合があります。詳しくは税理士にご相談ください。

次回以降、上記の税金についてもう少し詳しく見ていくこととします。

宅建の免許が必要な取引

不動産業者が、土地を売却したり、大家さんの持っているアパートを貸し出したりする際には宅建業の免許が必要です。

一方、自分の持っている家を貸し出すには宅建業の免許は不要です。

何が違うのでしょうか。

 まず、宅建業の免許が必要な(宅建業法が適用となる)取引には、限定があります。

1 「自ら売買」「自ら交換」
 自分の所有している宅地や建物について売買契約を締結したり、交換契約を締結したりする行為です。
たとえ、不動産業者に代理を頼んでも、自分の所有する宅地を売っていることに変わりがなければ、自ら売買となって、宅建業の免許が必要です。

※「業として」
 ここで、じゃあ自分の持っている一軒家を売るにも宅建業の免許が必要か?と思った方もいらっしゃるでしょう。
 結論として、マイホームを売る者は宅建業の免許は不要です(媒介する業者等には必要です)。

 なぜなら、「業として」取引をしない限り、宅建業の免許は不要だからです。

「業として」とは、「不特定かつ多数人に対して」「反復継続して」取引を行うことです。
マイホームを反復継続して売買する人はなかなかいませんので、マイホームの売却に宅建業の免許は不要なのです。

 なお、自分の物件の賃貸についても、宅建業の免許は不要です。
アパート経営には、免許がいらないのですね。

2 代理、媒介
 宅地や建物の売買、交換、賃貸の代理、媒介をするには、宅建業の免許が必要です。
 代理とは、他人に代わって契約をなすことです。
 媒介とは、売主や買主などの当事者を引き合わせることをいいます。

宅建業の免許とは

不動産事業をやるには、免許が必要だということは聞いたことがあるでしょう。

その免許のことを、宅地建物取引業免許(宅建業の免許)といいます。

宅建士の資格と関係はありますが、別のものです。

宅建業を営む法人または個人事業主が受けなければならない免許(宅地建物取引業法(以下「宅建業法」といいます3条1項)です。

あ、別に条文は読まなくてよいですよ。あくまで、必要な人だけ参照してください。

しかし、不動産を売ったり貸したりする場合に必ず必要かというと、そうではありません。

例えば、大家さんAが自分の物件をBに貸す、これは宅建業の免許不要です。

同様に、個人のAさんが自分の持っている土地を、不要だからとBに売る。これもAさんがたまたま土地を売っただけなら、免許は不要です。

さらに、不動産のお客さんを不動産屋さんに紹介していつもマージンをもらっているAさん、これも免許は不要です。

実は、宅建業法2条2号に、宅地建物取引業の定義があります。

「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」

この定義を知っておくことは重要です。

免許を持たなくてもできることを知ることですから。

次回はこの宅建業の定義について解説します。