贈与税

これまで、不動産を取得する際に課される税金として

(1)印紙税

(2)消費税

(3)固定資産税

(4)登録免許税

(5)贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内(5)贈与税について詳しくみていくこととしましょう。

不動産は通常高額であることが多く、貯金など自分で持っている資金だけで購入することは珍しいでしょう。そこで、多くの場合が銀行などから借入れをします。しかし、銀行から借入れをすると返済期間が長くなりがちであり、将来の収入や健康状態などの理由により完済できるか不安になることもあります。このような時、不動産購入に際して親から資金の援助を受けるケースが増えています。

このような場合、親から資金援助を受ける方法として

①親からお金を借りる方法

②親と不動産を共有して持つ方法

③親から不動産購入資金をもらう方法

が考えられます。

この内、③親から不動産購入資金をもらう場合、贈与税が課されることがありますので注意が必要です。では、どんな場合に贈与税が課され、どんな場合に課されないのか検討しましょう。

1、先ず、各年の1月1日から12月31日までの1年間で親から贈与された金額の内、110万円を超える金額については贈与税が課されます。

贈与税の計算と税率(暦年課税)については、以下を参照してください。

https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm

2、次に、親やおじいちゃんなどから住宅を購入するための資金として贈与を受けた場合には、最高で1,200万円までは非課税となり税金がかかりません。詳しい要件などのついてはこちらを参照してください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

3、また、親やおじいちゃんなどから不動産購入に必要な資金が贈与してもらった場合に、2,500万円までは贈与税がかからない相続時精算課税精度というものがあります。これは、2,500万円までは贈与税がかからず、それを超えるとその超えた部分について20%の税金がかかります。しかし、この超えた部分について20%の税金を支払えば、それで終わりというものでありません。相続時に、この制度を利用した財産と相続財産を合計して相続税を計算することになります。すなわち、相続財産の前払いに過ぎないということです。また、この精度を1度選択すると、1、の暦年贈与が二度と使えなくなりますので注意が必要です。詳しくお知りになりたい方はこちらを参照してください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm

 

このように、贈与税は高額になることが多く、また、一度選択してしまうと撤回することができない場合があります。そのため、事前に税理士と十分に打ち合わせをするなどしっかりとご理解いただいた上で不動産をご購入する際、贈与をご活用ください。

登録免許税

これまで、不動産を取得する際に課される税金として

(1)印紙税

(2)消費税

(3)固定資産税

(4)登録免許税

(5)贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内(4)登録免許税について詳しくみていくこととしましょう。

不動産は通常、高額になることが多く、トラブルにならにように何か仕組みが必要です。そこで、所在地や構造、面積、所有者などを公にすることにしました。こうしてできたのが「登記」です。具体的には登記簿に自分の名前などを記載して、誰が見ても自分のものであるなど、わかるようにしたのです。

この「登記」ですが大きく分けて4種類あります。比較しながら具体的に見て行きましょう。

1、表題登記…新築の建物を建ててから1ヶ月以内に行う義務があります。

① 建築が完了してから1ヶ月以内に登記をする義務あり

②登記の内容は

・所在地

・種類

・構造

・床面積

・建築年月日など

③登録免許税は「なし」

2、保存登記…建物の最初の所有者を明らかにするために行います。

①自宅の引渡しを受けたときに通常行うが登記をするかどうかは任意

②登記の内容は

・年月日

・登記の原因

・所有権者名

③登録免許税は不動産価額の4/1,000

3、移転登記…既に誰かが所有していたものを購入するなどして所有者が変わる場合などに行います。①、②は上記2、保存登記と全くおなじです。③のみ異なります。

①自宅の引渡しを受けたときに通常行うが登記をするかどうかは任意

②登記の内容は

・年月日

・登記の原因

・所有権者名

③登録免許税は不動産価額の20/1,000

4、抵当権設定登記

①銀行からお金を借りるなどする場合に不動産に抵当権(※)を設定する時に行うが登記をするかどうかは任意

②登記の内容は

・年月日

・登記の原因

・所有権者名

・債権額など債権の内容

③登録免許税は不動産価額の4/1,000

(※)抵当権の内容として民法第369条をご紹介します。

民法第369条「抵当権者は、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」とあります。

要は、銀行から見ると、『不動産を買う人にお金を貸すけど、もし返せなくなったらその不動産をとりあげますよ』といえる権利ということです。

 

また、住宅用家屋には軽減措置もあります。詳しくは、税理士にお問合わせください。

固定資産税

これまで、不動産を取得する際に課される税金として

(1)印紙税

(2)消費税

(3)固定資産税

(4)登録免許税

(5)贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内(3)固定資産税について詳しくみていくこととしましょう。

①1月1日現在、土地、家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に固定資産税がかかります。

1月1日に所有していた人が年の途中(例えば、8月31日)に売却した(それ以降は自分の土地、建物ではない)にしても固定資産税を払う必要があります。一方で年の途中(例えば、8月31日)に購入した(その日以降は自分の土地、建物)にしても固定資産税を払う必要はありません。これだと不公平のように思えます。そこで、実務上は、売った買ったの当事者間で按分計算するなどして精算が行われることがよくあります。絶対にそうしなさいという訳ではありません。上記の例では、1月~8月分は売った人が負担するが、9月~12月分は買った人が負担するため、9月~12月分を売買価額にプラスして買った人が売った人に支払うようにします。

②固定資産税は東京都の場合、土地は課税標準額の1.4%、建物は課税台帳に登録されている価格の1.4%がかけられます。これ以外にも0.2%~0.3%ほどの都市計画税がかかってきますので注意が必要です。

土地は時価の70%、建物は建築費の50%くらいとなっています。また、1.4%という税率は実は市町村によって異なります。

③納める時期は6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回です。

これは、東京都の場合であり納期限は各市町村によって異なります。また、年に4回に分けて支払いをする他、一括して収めることもできます。

④この固定資産税、減免措置はないのでしょうか。

あります。

土地の課税標準額が30万円未満、建物の課税標準額が20万円未満の場合は免税となります。

また、負担を軽減するものとして

・住宅用地に対する課税標準の軽減措置

・新築住宅に対する固定資産税の減額措置

・認定長期有料住宅に対する固定資産税の減額措置

・耐震改修した住宅に対する固定資産税の減額措置

・バリアフリー改修を行った住宅に対する固定資産税の減額措置

・省エネ改修した住宅に対する固定資産税の減額措置

などなどがあります。あてはまりそうなものがあった場合、要件を確認するため、税理士または管轄の税務署にご相談ください。

消費税

これまで、不動産を取得する際に課される税金として

(1)印紙税

(2)消費税

(3)固定資産税

(4)登録免許税

(5)贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内(2)消費税について詳しくみていくこととしましょう。

まずは、不動産を購入するとどんな費用がかかるのでしょうか。たくさんあります。ひとつひとつ見て行きましょう。

①仲介手数料

②金融機関への融資・審査手数料

③不動産登記を行う司法書士報酬

④不動産登記にかかる登録免許税

⑤信用保証料

⑥火災保険料や地震保険料

⑦土地の購入費用

⑧建物の購入費用

上記の内、①~③については別途消費税がかかります。

また、④~⑦については消費税がかかりません。消費税の性格上、課税することになじまないという理由です。

問題となるのは、⑧建物の購入費用です。これは、原則として消費税がかかります。不動産業者から買った場合には、当然、原則通り消費税がかかります、しかし、売った人が個人で自宅として使っていたものを売る場合など、このような方から購入する場合は例外として消費税がかかりません。家を売った人は事業として行ったものではないのでそもそも消費税の課税対象にならないという理由です。繰り返しになりますが、建物を購入する際は原則として消費税がかかります。しかし、例外として、売ったのが個人であり、かつ、自宅や別荘などを売るなど、事業として行ったものでない場合にはその購入に際して消費税はかからないのです。

上記のように、土地は消費税がかかりませんが、建物は原則として消費税がかかります。それでは、土地と建物を一括して購入している場合など土地、建物それぞれの金額がわからない時はどのように考えるのでしょうか。不動産を売却する時にも問題となってくるので非常に重要な問題です。これについては、また別の機会でお話しします。

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印紙税

前回、不動産を取得する際に課される税金として

(1)印紙税

(2)消費税

(3)固定資産税

(4)登録免許税

(5)贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。

そこで、今回は、(1)印紙税についてもう少し詳しくみていくこととしましょう。

そもそも印紙税は、印紙税法という法律に基づいて、契約書などに記載された契約金額などに応じてその文書(課税文書)に対して課される税金です。

①どんな文書に対してどのくらいの印紙税がかかるのか知りたい方はこちら

↓↓↓

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/tebiki/pdf/08.pdf

②印紙はどこで売ってるの?

A.郵便局やコンビにで売っています。

金券ショップで売っていることもあるようです。

③消印は必要?

A.必要です。

そもそも消印とは、使用済みであることを示すためのものです。

これで、他には流用(使いまわし)できなくするため必要となります。他に流用したり、消印をし忘れるとペナルティがありますので、この記事をお読みの方はご注意ください。

④印紙税を安くする方法はありますか?

A.あります。

「不動産売買契約書」を作成したとしましょう。

この時、不動産を売買する契約金額が

500万円を超え1,000万円未満であれば印紙税は1万円で済みます。

ところが、

1千万円を越えると最低でも2万円になってしまうのです。

倍以上も違ってきます。

この契約金額ですが、消費税を「税込み」で記載する場合と「税抜き」で記載する場合とで大きく印紙税が異なる場合があることがわかります。

例えば、950万円(税抜き)だと印紙税は1万円です。

一方、1,026万円(税込み)だと印紙税は2万円となります。

このように、契約書の記載方法を少し工夫するだけでも印紙税という税金を支払う金額は変わってくるのです。

このように印紙税を安くするための工夫=「節税」は他にもいろいろあります。

みなさんもゼヒ考えてみて下さいね。

不動産を取得する際の税金

土地、建物を購入するなど不動産を取得する場合、さまざまな税金がかかってきます。

今回は、この不動産を取得する際に課される税金についてお話します。

(1)印紙税
土地建物売買契約書や不動産交換契約書、住宅の建設を行うときにハウスメーカーなどと結ぶ建築に関する建築請負契約書、所有権移転の登記を申請する際に添付する不動産売渡証書などには印紙を貼る必要があります。

(2)消費税
土地の譲渡には消費税を課さない(消費税がかからない)が、建物には消費税が課されます。したがって、不動産を購入したことにより土地と建物を取得した場合、土地には消費税がかからないが建物には原則として消費税がかかります。

(3)固定資産税
1月1日現在、土地、家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に固定資産税がかかります。固定資産税の税率は1.4%です。例えば、土地3,000万円、建物2,000万円の所有者は3,000万円×1.4%=42万円と2,000万円×1.4%=28万円で合計70万円を6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回で納めることになります。

(4)登録免許税
不動産を登記する際に課される税金です。不動産を登記することにより購入した土地や建物の内容などを登記簿に記載します。こうすることで、公にその権利関係を示すことができ、不動産をめぐる取引の安全と円滑を図ることができるという役割を果たしています。このように公示することにより法的に権利を主張できるので登記をすることは極めて重要な意味を成すのです。

(5)贈与税
不動産は通常高額であるため、ご自身の自己資金で不動産購入の全てを賄うことは出来ない場合がほとんどでしょう。そこで、銀行から一部ないしその全部を借り入れて不動産を購入することもできます。また、親からお金を出してもらうこともあるでしょう。この場合、親からお金をもらったことで贈与税が課されることがあります。

これらの税金は状況により、課される場合と課されない場合があります。詳しくは税理士にご相談ください。

次回以降、上記の税金についてもう少し詳しく見ていくこととします。

宅建の免許が必要な取引

不動産業者が、土地を売却したり、大家さんの持っているアパートを貸し出したりする際には宅建業の免許が必要です。

一方、自分の持っている家を貸し出すには宅建業の免許は不要です。

何が違うのでしょうか。

 まず、宅建業の免許が必要な(宅建業法が適用となる)取引には、限定があります。

1 「自ら売買」「自ら交換」
 自分の所有している宅地や建物について売買契約を締結したり、交換契約を締結したりする行為です。
たとえ、不動産業者に代理を頼んでも、自分の所有する宅地を売っていることに変わりがなければ、自ら売買となって、宅建業の免許が必要です。

※「業として」
 ここで、じゃあ自分の持っている一軒家を売るにも宅建業の免許が必要か?と思った方もいらっしゃるでしょう。
 結論として、マイホームを売る者は宅建業の免許は不要です(媒介する業者等には必要です)。

 なぜなら、「業として」取引をしない限り、宅建業の免許は不要だからです。

「業として」とは、「不特定かつ多数人に対して」「反復継続して」取引を行うことです。
マイホームを反復継続して売買する人はなかなかいませんので、マイホームの売却に宅建業の免許は不要なのです。

 なお、自分の物件の賃貸についても、宅建業の免許は不要です。
アパート経営には、免許がいらないのですね。

2 代理、媒介
 宅地や建物の売買、交換、賃貸の代理、媒介をするには、宅建業の免許が必要です。
 代理とは、他人に代わって契約をなすことです。
 媒介とは、売主や買主などの当事者を引き合わせることをいいます。

宅建業の免許とは

不動産事業をやるには、免許が必要だということは聞いたことがあるでしょう。

その免許のことを、宅地建物取引業免許(宅建業の免許)といいます。

宅建士の資格と関係はありますが、別のものです。

宅建業を営む法人または個人事業主が受けなければならない免許(宅地建物取引業法(以下「宅建業法」といいます3条1項)です。

あ、別に条文は読まなくてよいですよ。あくまで、必要な人だけ参照してください。

しかし、不動産を売ったり貸したりする場合に必ず必要かというと、そうではありません。

例えば、大家さんAが自分の物件をBに貸す、これは宅建業の免許不要です。

同様に、個人のAさんが自分の持っている土地を、不要だからとBに売る。これもAさんがたまたま土地を売っただけなら、免許は不要です。

さらに、不動産のお客さんを不動産屋さんに紹介していつもマージンをもらっているAさん、これも免許は不要です。

実は、宅建業法2条2号に、宅地建物取引業の定義があります。

「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」

この定義を知っておくことは重要です。

免許を持たなくてもできることを知ることですから。

次回はこの宅建業の定義について解説します。