月別: 2018年8月

これまで、不動産を取得する際に課される税金として

（１）印紙税

（２）消費税

（３）固定資産税

（４）登録免許税

（５）贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内（4）登録免許税について詳しくみていくこととしましょう。

不動産は通常、高額になることが多く、トラブルにならにように何か仕組みが必要です。そこで、所在地や構造、面積、所有者などを公にすることにしました。こうしてできたのが「登記」です。具体的には登記簿に自分の名前などを記載して、誰が見ても自分のものであるなど、わかるようにしたのです。

この「登記」ですが大きく分けて4種類あります。比較しながら具体的に見て行きましょう。

1、表題登記…新築の建物を建ててから1ヶ月以内に行う義務があります。

① 建築が完了してから1ヶ月以内に登記をする義務あり

②登記の内容は

・所在地

・種類

・構造

・床面積

・建築年月日など

③登録免許税は「なし」

2、保存登記…建物の最初の所有者を明らかにするために行います。

①自宅の引渡しを受けたときに通常行うが登記をするかどうかは任意

②登記の内容は

・年月日

・登記の原因

・所有権者名

③登録免許税は不動産価額の４／１，０００

3、移転登記…既に誰かが所有していたものを購入するなどして所有者が変わる場合などに行います。①、②は上記2、保存登記と全くおなじです。③のみ異なります。

①自宅の引渡しを受けたときに通常行うが登記をするかどうかは任意

②登記の内容は

・年月日

・登記の原因

・所有権者名

③登録免許税は不動産価額の２０／１，０００

4、抵当権設定登記

①銀行からお金を借りるなどする場合に不動産に抵当権（※）を設定する時に行うが登記をするかどうかは任意

②登記の内容は

・年月日

・登記の原因

・所有権者名

・債権額など債権の内容

③登録免許税は不動産価額の４／１，０００

（※）抵当権の内容として民法第369条をご紹介します。

民法第369条「抵当権者は、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」とあります。

要は、銀行から見ると、『不動産を買う人にお金を貸すけど、もし返せなくなったらその不動産をとりあげますよ』といえる権利ということです。

 

また、住宅用家屋には軽減措置もあります。詳しくは、税理士にお問合わせください。

これまで、不動産を取得する際に課される税金として

（１）印紙税

（２）消費税

（３）固定資産税

（４）登録免許税

（５）贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内（3）固定資産税について詳しくみていくこととしましょう。

①1月1日現在、土地、家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に固定資産税がかかります。

1月1日に所有していた人が年の途中（例えば、8月31日）に売却した（それ以降は自分の土地、建物ではない）にしても固定資産税を払う必要があります。一方で年の途中（例えば、8月31日）に購入した（その日以降は自分の土地、建物）にしても固定資産税を払う必要はありません。これだと不公平のように思えます。そこで、実務上は、売った買ったの当事者間で按分計算するなどして精算が行われることがよくあります。絶対にそうしなさいという訳ではありません。上記の例では、1月～8月分は売った人が負担するが、9月～12月分は買った人が負担するため、9月～12月分を売買価額にプラスして買った人が売った人に支払うようにします。

②固定資産税は東京都の場合、土地は課税標準額の1.4％、建物は課税台帳に登録されている価格の1.4％がかけられます。これ以外にも0.2％～0.3％ほどの都市計画税がかかってきますので注意が必要です。

土地は時価の70％、建物は建築費の50％くらいとなっています。また、1.4％という税率は実は市町村によって異なります。

③納める時期は6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の年4回です。

これは、東京都の場合であり納期限は各市町村によって異なります。また、年に4回に分けて支払いをする他、一括して収めることもできます。

④この固定資産税、減免措置はないのでしょうか。

あります。

土地の課税標準額が30万円未満、建物の課税標準額が20万円未満の場合は免税となります。

また、負担を軽減するものとして

・住宅用地に対する課税標準の軽減措置

・新築住宅に対する固定資産税の減額措置

・認定長期有料住宅に対する固定資産税の減額措置

・耐震改修した住宅に対する固定資産税の減額措置

・バリアフリー改修を行った住宅に対する固定資産税の減額措置

・省エネ改修した住宅に対する固定資産税の減額措置

などなどがあります。あてはまりそうなものがあった場合、要件を確認するため、税理士または管轄の税務署にご相談ください。

これまで、不動産を取得する際に課される税金として

（１）印紙税

（２）消費税

（３）固定資産税

（４）登録免許税

（５）贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内（2）消費税について詳しくみていくこととしましょう。

まずは、不動産を購入するとどんな費用がかかるのでしょうか。たくさんあります。ひとつひとつ見て行きましょう。

①仲介手数料

②金融機関への融資・審査手数料

③不動産登記を行う司法書士報酬

④不動産登記にかかる登録免許税

⑤信用保証料

⑥火災保険料や地震保険料

⑦土地の購入費用

⑧建物の購入費用

上記の内、①～③については別途消費税がかかります。

また、④～⑦については消費税がかかりません。消費税の性格上、課税することになじまないという理由です。

問題となるのは、⑧建物の購入費用です。これは、原則として消費税がかかります。不動産業者から買った場合には、当然、原則通り消費税がかかります、しかし、売った人が個人で自宅として使っていたものを売る場合など、このような方から購入する場合は例外として消費税がかかりません。家を売った人は事業として行ったものではないのでそもそも消費税の課税対象にならないという理由です。繰り返しになりますが、建物を購入する際は原則として消費税がかかります。しかし、例外として、売ったのが個人であり、かつ、自宅や別荘などを売るなど、事業として行ったものでない場合にはその購入に際して消費税はかからないのです。

上記のように、土地は消費税がかかりませんが、建物は原則として消費税がかかります。それでは、土地と建物を一括して購入している場合など土地、建物それぞれの金額がわからない時はどのように考えるのでしょうか。不動産を売却する時にも問題となってくるので非常に重要な問題です。これについては、また別の機会でお話しします。

不動産営業の仕事についたのに

アポイントメントも取り、面談したのに

成約になかなか至らない。

一つの原因は、

不動産法務と税務の知識不足にあります。

不動産営業の方向けに、営業に活用できる法務と税務のセミナーを企画しました。
詳細や、お申込み方法は、下記のページをご覧ください。

不動産の営業方法

ぜひご覧ください。

前回、不動産を取得する際に課される税金として

（１）印紙税

（２）消費税

（３）固定資産税

（４）登録免許税

（５）贈与税

が課される場合があるというお話しをしました。

そこで、今回は、（1）印紙税についてもう少し詳しくみていくこととしましょう。

そもそも印紙税は、印紙税法という法律に基づいて、契約書などに記載された契約金額などに応じてその文書（課税文書）に対して課される税金です。

①どんな文書に対してどのくらいの印紙税がかかるのか知りたい方はこちら

↓↓↓

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/tebiki/pdf/08.pdf

②印紙はどこで売ってるの？

A.郵便局やコンビにで売っています。

金券ショップで売っていることもあるようです。

③消印は必要？

A.必要です。

そもそも消印とは、使用済みであることを示すためのものです。

これで、他には流用（使いまわし）できなくするため必要となります。他に流用したり、消印をし忘れるとペナルティがありますので、この記事をお読みの方はご注意ください。

④印紙税を安くする方法はありますか？

A.あります。

「不動産売買契約書」を作成したとしましょう。

この時、不動産を売買する契約金額が

500万円を超え1,000万円未満であれば印紙税は1万円で済みます。

ところが、

1千万円を越えると最低でも2万円になってしまうのです。

倍以上も違ってきます。

この契約金額ですが、消費税を「税込み」で記載する場合と「税抜き」で記載する場合とで大きく印紙税が異なる場合があることがわかります。

例えば、950万円（税抜き）だと印紙税は1万円です。

一方、1,026万円（税込み）だと印紙税は2万円となります。

このように、契約書の記載方法を少し工夫するだけでも印紙税という税金を支払う金額は変わってくるのです。

このように印紙税を安くするための工夫＝「節税」は他にもいろいろあります。

みなさんもゼヒ考えてみて下さいね。

土地、建物を購入するなど不動産を取得する場合、さまざまな税金がかかってきます。

今回は、この不動産を取得する際に課される税金についてお話します。

（１）印紙税
土地建物売買契約書や不動産交換契約書、住宅の建設を行うときにハウスメーカーなどと結ぶ建築に関する建築請負契約書、所有権移転の登記を申請する際に添付する不動産売渡証書などには印紙を貼る必要があります。

（２）消費税
土地の譲渡には消費税を課さない（消費税がかからない）が、建物には消費税が課されます。したがって、不動産を購入したことにより土地と建物を取得した場合、土地には消費税がかからないが建物には原則として消費税がかかります。

（３）固定資産税
1月1日現在、土地、家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に固定資産税がかかります。固定資産税の税率は1.4％です。例えば、土地3,000万円、建物2,000万円の所有者は3,000万円×1.4％＝42万円と2,000万円×1.4％＝28万円で合計70万円を6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の年4回で納めることになります。

（４）登録免許税
不動産を登記する際に課される税金です。不動産を登記することにより購入した土地や建物の内容などを登記簿に記載します。こうすることで、公にその権利関係を示すことができ、不動産をめぐる取引の安全と円滑を図ることができるという役割を果たしています。このように公示することにより法的に権利を主張できるので登記をすることは極めて重要な意味を成すのです。

（５）贈与税
不動産は通常高額であるため、ご自身の自己資金で不動産購入の全てを賄うことは出来ない場合がほとんどでしょう。そこで、銀行から一部ないしその全部を借り入れて不動産を購入することもできます。また、親からお金を出してもらうこともあるでしょう。この場合、親からお金をもらったことで贈与税が課されることがあります。

これらの税金は状況により、課される場合と課されない場合があります。詳しくは税理士にご相談ください。

次回以降、上記の税金についてもう少し詳しく見ていくこととします。