2020年1月より公開予定の法律や会計に関するセミナーの動画制作を進めています。「10分で分かる」をコンセプトに、初めて学ぶ方にも分かりやすく、気軽に学んでいただけるような内容を企画しています。
動画公開情報もこちらにアップしていきますので、どうぞお楽しみに！
写真は撮影前のミーティング風景。
いたって真面目な内容のはずですが、なぜか笑いの絶えない現場です(笑）
株式会社エントラストパートナーズ設立
不動産の法務と税務のページ運営者は、このたび株式会社エントラストパートナーズを立ち上げました。
運営主体に実質的な変更はありませんが、法的には、今後、株式会社エントラストパートナーズが運営していきます。
弊社は、法務や税務のセミナー提供を中心とし、今後M＆Aや不動産仲介業務、記帳代行業務にも進出する予定です。
今後ともよろしくお願いいたします。
相続の知識は不動産営業に役立つのか？
最近、相続対策がブームです。
自分の相続対策を表す言葉として「終活」という言葉もできました。
遺言の書き方の本もたくさん出ています。
そして、保険会社や信託銀行、さらには不動産会社が相続のセミナーをたくさん実施しています。
ところで、なぜ、相続と不動産が絡むのでしょうか。
一つは、親の財産を相続した後、不動産売買が絡むことが多いからです。
親が一戸建てを持っていたが、子ども３人が相続をした。
一戸建てを３人で、ノコギリで切って分けるというわけにはいきませんね。
（３人で共有ということも考えられるが使いにくい）。
そこで、一戸建てを１人が相続して、他の２人はお金をもらうという選択がされるわけです。
しかし、現金がなければ、あとは不動産を売って、お金に変えて、３人で分けるしかない。
そのような現象が数多く起きています。
相続に不動産売買が関連する理由です。
２つ目に、今度は相続対策として、亡くなる前に現金を不動産に変えるケース。
不動産に変えると、相続税の算定にあたっては、実際の取引価額より安く評価される可能性があります。
そこで、相続税対策として、不動産を購入される方もいるのです。
とすれば、相続対策や、相続の結果として不動産の売買を考えている人に営業をかけるには、
相続の知識が必須ということです。
相続は、法務と税務が絡んだ複雑なものです。
特に民法と相続税法です。
でも、相続の法務と税務の知識を身に付ければ、相続に関連する不動産営業ができるようになります。
相続には、多数の不動産会社が参入しております。
その意味でブルーオーシャン（ライバルが少ない業界）ではありません。
しかし、相続は需要が大きいので、まだレッドオーシャン（ライバルが多すぎて、血で血を争う状態）にもなっていません。
今が参入するチャンスです。
相続の法務と税務の知識を身に着け、営業に役立てましょう。
知識があるお客さんにどう対応するか
最近は、スマートフォンの普及もあり、お客さんはある程度、下調べをしてから商談に望みます。
わからない言葉や情報は、グーグル先生に聞いてからくるわけですね。
お客さんも不動産に関する知識を持っているので、話が早い反面、鋭い質問も多くなってきます。
営業の側も、お客さんに負けないように勉強するわけです。
知識があるお客さん、下調べをしているお客さんに、知識がないところを見られてはいけません。
営業の方に知識がないことがわかってしまえば、お客さんは逃げていきます。
そこで、知識があるお客さんに対しては
①不動産に関する知識を身に着けておく
これが大切になります。
物件に関する知識はもちろんのこと、周辺の知識も必要です。
当然、法務や税務の知識も必要になってきます。
ただ、知識を身に付けたお客さんは、結構プライドが高いことも多いです。
そこで、
②お客さんのプライドを傷つけずに話す技術
これも必要になってきます。
そして、一番大変なポイント。
インターネット上の情報は、玉石混合です。
有用な情報もあれば、中には間違っている情報もあります。
お客さんが間違った情報を信じてしまったら。
これを、プライドを傷つけずに訂正するのは大変です。
このWebは弁護士と税理士が運営していますが、弁護士と税理士もその悩みに直面することがあります。
その悩みを解決する方法を一緒に考えていければなあと、
そして、我々が、そのお客さん役をやってみてシュミレートしていただきたいなあと、
そんなことを考えて、不動産営業の方向けのセミナーを企画しています。
まずは説明会（プロモーションセミナー）にお越しください。
用途地域規制とは
第一種低層住居専用地域,田園住居地域,準工業地域などの単語を聞いたことはありませんか。
第一種低層住居専用地域（名前長いな、、、）だから、住居専用なんだよね？って答えた方。
おしい！９割正解ですが、住居以外にも使えるんです。
このあたりは、宅建士の資格をお持ちの方には当たり前かもしれませんが、少し解説していきます。
上記の「第一種低層住居専用地域,田園住居地域,準工業地域」などのことを、「用途地域」といいます。
行政が、このエリアは住宅街にしたいな、と考えたならば、そのエリアを「第一種低層住居専用地域」などの住居系の用途地域に指定します。
すると、そのエリアには、原則、住居以外建てられなくなります。
もう少し突っ込んで説明すると（不動産営業にも必要な知識なのでお付き合い下さい）、建物を建てるときは、建築計画が法令に適応しているか否か行政の確認を受ける必要があります。これを「建築確認」といいます。建築確認については建築基準法に定められています。
もう１０年以上になりますが、ある建築士が建築確認に、偽装した計算データをだし、建築確認が下りてしまった事件がありました。いわゆる、耐震強度構造計算書偽装事件です。
これも建築確認に絡む事件になります。
脱線しましたが、東京都港区青山〇〇というところが、仮に第一種低層住居専用地域に指定されたとすると、
そこに、一戸建ての住宅を建てるための建築確認は通るが、デパートを建てるための建築確認は通らないということになります。
ちなみに、第一種低層住居専用地域には、住宅の他に、住宅兼用店舗（条件あり）、図書館、幼稚園、小学校、中学校、宗教施設、老人ホーム等も建設できます。
用途地域は話題になることがあるので、ぜひ概要だけでも知っておきたいですね。
余計な単語を間に変える
お客様へ物件のお話しをするとき、いつでもスラスラ言葉が出てくるわけではないでしょう。
やはり、考えながら話さなければならないときもあります。
そんなときに
「えーっと」「あのー」「それはその」
などの余計な言葉を話していませんか。
これらは、不動産営業にとって余計な言葉です。
逆にプレゼンや物件の説明を聞く立場になって考えましょう。
「えーっと」「あのー」「ですからですから」
などの言葉が多いとイライラしてきませんか？営業担当者の話を聞く気をなくしてしまうでしょう。
政治家や演説がうまい人はこれらの言葉を一切話しません。
ですので、不動産営業の際には、余計な言葉は省きましょう。
「そんなこと言ったって、考えながらしゃべらなきゃいけないのに」と思ったあなた！
考えながら話すのはかまいません。
そこで、「えー」を間（「ま」）に変えましょう。
改善前
「この物件はほんとにおすすめなんですよ」
↓
「えーっと」
↓
「駅から近くてですね」
この流れだと、自信がない感じをお客さんに与えてしまいます。
改善後
「この物件はほんとにおすすめなんですよ」
↓
（何も言わない。場合によってはお客さんの目を見る）
↓
「まず１点目は駅からのアクセスです。なんと徒歩２分、しかもアーケードがあるので、雨の日も傘がいりません」
先ほどより、自信に満ち溢れた感じが出ています。
不動産営業において、この「自信に溢れた感じ」が大切です。
間を置くことで、自分も考える暇ができるし、お客さんにも自信がある感じを与えられます。
余計な言葉を省いて、間に変える
ぜひ、今日から実践してみて下さい。
あなたの不動産営業が、きっと変わります。
贈与税
これまで、不動産を取得する際に課される税金として
（１）印紙税
（２）消費税
（３）固定資産税
（４）登録免許税
（５）贈与税
が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内（5）贈与税について詳しくみていくこととしましょう。
不動産は通常高額であることが多く、貯金など自分で持っている資金だけで購入することは珍しいでしょう。そこで、多くの場合が銀行などから借入れをします。しかし、銀行から借入れをすると返済期間が長くなりがちであり、将来の収入や健康状態などの理由により完済できるか不安になることもあります。このような時、不動産購入に際して親から資金の援助を受けるケースが増えています。
このような場合、親から資金援助を受ける方法として
①親からお金を借りる方法
②親と不動産を共有して持つ方法
③親から不動産購入資金をもらう方法
が考えられます。
この内、③親から不動産購入資金をもらう場合、贈与税が課されることがありますので注意が必要です。では、どんな場合に贈与税が課され、どんな場合に課されないのか検討しましょう。
1、先ず、各年の1月1日から12月31日までの1年間で親から贈与された金額の内、110万円を超える金額については贈与税が課されます。
贈与税の計算と税率（暦年課税）については、以下を参照してください。
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm
2、次に、親やおじいちゃんなどから住宅を購入するための資金として贈与を受けた場合には、最高で1,200万円までは非課税となり税金がかかりません。詳しい要件などのついてはこちらを参照してください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
3、また、親やおじいちゃんなどから不動産購入に必要な資金が贈与してもらった場合に、2,500万円までは贈与税がかからない相続時精算課税精度というものがあります。これは、2,500万円までは贈与税がかからず、それを超えるとその超えた部分について20％の税金がかかります。しかし、この超えた部分について20％の税金を支払えば、それで終わりというものでありません。相続時に、この制度を利用した財産と相続財産を合計して相続税を計算することになります。すなわち、相続財産の前払いに過ぎないということです。また、この精度を1度選択すると、1、の暦年贈与が二度と使えなくなりますので注意が必要です。詳しくお知りになりたい方はこちらを参照してください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm
このように、贈与税は高額になることが多く、また、一度選択してしまうと撤回することができない場合があります。そのため、事前に税理士と十分に打ち合わせをするなどしっかりとご理解いただいた上で不動産をご購入する際、贈与をご活用ください。
登録免許税
これまで、不動産を取得する際に課される税金として
（１）印紙税
（２）消費税
（３）固定資産税
（４）登録免許税
（５）贈与税
が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内（4）登録免許税について詳しくみていくこととしましょう。
不動産は通常、高額になることが多く、トラブルにならにように何か仕組みが必要です。そこで、所在地や構造、面積、所有者などを公にすることにしました。こうしてできたのが「登記」です。具体的には登記簿に自分の名前などを記載して、誰が見ても自分のものであるなど、わかるようにしたのです。
この「登記」ですが大きく分けて4種類あります。比較しながら具体的に見て行きましょう。
1、表題登記…新築の建物を建ててから1ヶ月以内に行う義務があります。
① 建築が完了してから1ヶ月以内に登記をする義務あり
②登記の内容は
・所在地
・種類
・構造
・床面積
・建築年月日など
③登録免許税は「なし」
2、保存登記…建物の最初の所有者を明らかにするために行います。
①自宅の引渡しを受けたときに通常行うが登記をするかどうかは任意
②登記の内容は
・年月日
・登記の原因
・所有権者名
③登録免許税は不動産価額の４／１，０００
3、移転登記…既に誰かが所有していたものを購入するなどして所有者が変わる場合などに行います。①、②は上記2、保存登記と全くおなじです。③のみ異なります。
①自宅の引渡しを受けたときに通常行うが登記をするかどうかは任意
②登記の内容は
・年月日
・登記の原因
・所有権者名
③登録免許税は不動産価額の２０／１，０００
4、抵当権設定登記
①銀行からお金を借りるなどする場合に不動産に抵当権（※）を設定する時に行うが登記をするかどうかは任意
②登記の内容は
・年月日
・登記の原因
・所有権者名
・債権額など債権の内容
③登録免許税は不動産価額の４／１，０００
（※）抵当権の内容として民法第369条をご紹介します。
民法第369条「抵当権者は、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」とあります。
要は、銀行から見ると、『不動産を買う人にお金を貸すけど、もし返せなくなったらその不動産をとりあげますよ』といえる権利ということです。
また、住宅用家屋には軽減措置もあります。詳しくは、税理士にお問合わせください。
固定資産税
これまで、不動産を取得する際に課される税金として
（１）印紙税
（２）消費税
（３）固定資産税
（４）登録免許税
（５）贈与税
が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内（3）固定資産税について詳しくみていくこととしましょう。
①1月1日現在、土地、家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に固定資産税がかかります。
1月1日に所有していた人が年の途中（例えば、8月31日）に売却した（それ以降は自分の土地、建物ではない）にしても固定資産税を払う必要があります。一方で年の途中（例えば、8月31日）に購入した（その日以降は自分の土地、建物）にしても固定資産税を払う必要はありません。これだと不公平のように思えます。そこで、実務上は、売った買ったの当事者間で按分計算するなどして精算が行われることがよくあります。絶対にそうしなさいという訳ではありません。上記の例では、1月～8月分は売った人が負担するが、9月～12月分は買った人が負担するため、9月～12月分を売買価額にプラスして買った人が売った人に支払うようにします。
②固定資産税は東京都の場合、土地は課税標準額の1.4％、建物は課税台帳に登録されている価格の1.4％がかけられます。これ以外にも0.2％～0.3％ほどの都市計画税がかかってきますので注意が必要です。
土地は時価の70％、建物は建築費の50％くらいとなっています。また、1.4％という税率は実は市町村によって異なります。
③納める時期は6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の年4回です。
これは、東京都の場合であり納期限は各市町村によって異なります。また、年に4回に分けて支払いをする他、一括して収めることもできます。
④この固定資産税、減免措置はないのでしょうか。
あります。
土地の課税標準額が30万円未満、建物の課税標準額が20万円未満の場合は免税となります。
また、負担を軽減するものとして
・住宅用地に対する課税標準の軽減措置
・新築住宅に対する固定資産税の減額措置
・認定長期有料住宅に対する固定資産税の減額措置
・耐震改修した住宅に対する固定資産税の減額措置
・バリアフリー改修を行った住宅に対する固定資産税の減額措置
・省エネ改修した住宅に対する固定資産税の減額措置
などなどがあります。あてはまりそうなものがあった場合、要件を確認するため、税理士または管轄の税務署にご相談ください。
消費税
これまで、不動産を取得する際に課される税金として
（１）印紙税
（２）消費税
（３）固定資産税
（４）登録免許税
（５）贈与税
が課される場合があるというお話しをしました。今回は、この内（2）消費税について詳しくみていくこととしましょう。
まずは、不動産を購入するとどんな費用がかかるのでしょうか。たくさんあります。ひとつひとつ見て行きましょう。
①仲介手数料
②金融機関への融資・審査手数料
③不動産登記を行う司法書士報酬
④不動産登記にかかる登録免許税
⑤信用保証料
⑥火災保険料や地震保険料
⑦土地の購入費用
⑧建物の購入費用
上記の内、①～③については別途消費税がかかります。
また、④～⑦については消費税がかかりません。消費税の性格上、課税することになじまないという理由です。
問題となるのは、⑧建物の購入費用です。これは、原則として消費税がかかります。不動産業者から買った場合には、当然、原則通り消費税がかかります、しかし、売った人が個人で自宅として使っていたものを売る場合など、このような方から購入する場合は例外として消費税がかかりません。家を売った人は事業として行ったものではないのでそもそも消費税の課税対象にならないという理由です。繰り返しになりますが、建物を購入する際は原則として消費税がかかります。しかし、例外として、売ったのが個人であり、かつ、自宅や別荘などを売るなど、事業として行ったものでない場合にはその購入に際して消費税はかからないのです。
上記のように、土地は消費税がかかりませんが、建物は原則として消費税がかかります。それでは、土地と建物を一括して購入している場合など土地、建物それぞれの金額がわからない時はどのように考えるのでしょうか。不動産を売却する時にも問題となってくるので非常に重要な問題です。これについては、また別の機会でお話しします。