意思表示とは何か【民法解説動画】

民法の中でも重要な概念に意思表示があります。
例えば、契約の申込み。これも立派な意思表示です。
契約の承諾も、意思表示になります。

まず、意思表示とは何かを解説し、それから意思表示にトラブルがあった(冗談で売ると言ってしまった、騙されて買うと言ってしまった)点を説明していきます。動画は数回にわたります。

今回は、意思表示とは何かと言う点と、心裡留保(簡単にいうと冗談で意思表示をしてしまった)場合の解説動画です。
関連する民法の条文は、埋込動画の下に記載してあります。

(心裡留保)
第九十三条  意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。
2 前項ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

民法改正(債権法改正)により2項が追加されました。
解説するのは、株式会社エントラストパートナーズ取締役であり、弁護士の武山茂樹です。

民法導入編 差押・保証・抵当権【民法解説動画】

民法導入編の3本目は、差押・保証・抵当権です。

お金を貸したのにかえってこない。そんな場合は、借主(債務者)の財産を差し押さえて、お金に換えて回収します。

また、お金を貸そうとしたが、返ってこない場合に備えて、保証人を立ててもらうこともあります。
また、借主(債務者)の不動産に抵当権を付けて、払ってくれない場合は、不動産をお金に換えて回収することもあります。

差押・保証・抵当権は、最初から知っておくと、民法全体の学習の見通しがよくなります。
関連する民法の条文は、埋込動画の下に記載してあります。

(保証人の責任等)
第四百四十六条  保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う。
2  保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。
3  保証契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その保証契約は、書面によってされたものとみなして、前項の規定を適用する。

(抵当権の内容)
第三百六十九条  抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

講師は、株式会社エントラストパートナーズ取締役であり、弁護士の武山茂樹です。

民法導入編 二重譲渡【民法解説動画】

Aさんが(ずるい人で)、土地をBに売ったにもかかわらず、登記がAからBに移転していないことをいいことに、
Aさんがさらに土地をCに売る場合があります。二重譲渡といいます。

もちろん、Aさんが行ったことは犯罪です。しかし、土地をBが取得するのか、Cが取得するのか
決める必要があります。

二重譲渡についての解説動画です。

二重譲渡は、先に基礎的なことを知っておくと、民法の他の分野を学習する際に楽になります。
講師は、株式会社エントラストパートナーズ取締役であり、弁護士でもある武山茂樹です。

なお、この動画は基礎的な部分の解説になります。高度な解説は別の動画のアップを予定しております。
関連する民法の条文は埋込動画の下に記載してあります。

<二重譲渡に関する条文>

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

こちらの条文は、債権法改正の影響はありません。

民法導入編 民法とはそもそも何か?【民法解説動画】

民法、それは財産関係と家族関係を規律する法律です。

例えば、不動産を買ったり借りたりする

結婚したり、親の遺産を相続する。

そんなときには、民法というルールが、適用されます。

民法とは、一般市民の方も知っておいたほうがよいし、士業や不動産業者など、法律を日常的に使っている方にとっては必須の知識です。

民法とはそもそも何か?を動画で易しく(優しく)解説します。
講師は、弁護士の武山茂樹です。関連する民法条文は、埋込動画の下に記載してあります。
債権法改正後の条文になっております。

<契約の成立についての条文>
(契約の成立と方式)
第五百二十二条 契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示(以下「申込み」という。)に対して相手方が承諾をしたときに成立する。
2 契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。

<債務不履行のときに債権者が取れる3つの手段に関する条文>
(履行の強制)
第四百十四条  債務者が任意に債務の履行をしないときは、債権者は、民事執行法その他強制執行の手続に関する法令の規定に従い、直接強制、代替執行、間接強制その他の方法による履行の強制を裁判所に請求することができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2  前項の規定は、損害賠償の請求を妨げない。

(債務不履行による損害賠償)
第四百十五条  債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

(催告による解除)
第五百四十一条  当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

株式会社エントラストパートナーズでは、民法の解説動画を無料でご提供しております。
もちろん、債権法改正にも対応しております。
民法の上級編は、有料セミナーもございます。
ご興味のある方はぜひご参加ください。

新年のご挨拶

明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。

税務の観点で言えば、昨年は何と言っても消費税増税がありました。また今年も、所得税の給与所得控除等が改正になり、年収850万円を超える会社員や公務員等にとっては増税になります。

法務の観点で言えば、何と言っても改正民法が今年4月から施行されます。実務に与える影響は大きいでしょう。また、段階的に実施されている相続法改正も気になるところです。

弊社では、本年は、民法改正にかかわる無料動画や有料セミナーのご提供を予定しております。

今年も、皆様方に有益な法務・税務情報をブログやセミナー等で提供していきますので、よろしくお願いいたします。

株式会社エントラストパートナーズ

株式会社エントラストパートナーズ設立

不動産の法務と税務のページ運営者は、このたび株式会社エントラストパートナーズを立ち上げました。

運営主体に実質的な変更はありませんが、法的には、今後、株式会社エントラストパートナーズが運営していきます。

弊社は、法務や税務のセミナー提供を中心とし、今後M&Aや不動産仲介業務、記帳代行業務にも進出する予定です。

今後ともよろしくお願いいたします。

株式会社エントラストパートナーズ

相続の知識は不動産営業に役立つのか?

最近、相続対策がブームです。

自分の相続対策を表す言葉として「終活」という言葉もできました。

遺言の書き方の本もたくさん出ています。

そして、保険会社や信託銀行、さらには不動産会社が相続のセミナーをたくさん実施しています。

ところで、なぜ、相続と不動産が絡むのでしょうか。

一つは、親の財産を相続した後、不動産売買が絡むことが多いからです。

親が一戸建てを持っていたが、子ども3人が相続をした。

一戸建てを3人で、ノコギリで切って分けるというわけにはいきませんね。

(3人で共有ということも考えられるが使いにくい)。

そこで、一戸建てを1人が相続して、他の2人はお金をもらうという選択がされるわけです。

しかし、現金がなければ、あとは不動産を売って、お金に変えて、3人で分けるしかない。

そのような現象が数多く起きています。

相続に不動産売買が関連する理由です。

2つ目に、今度は相続対策として、亡くなる前に現金を不動産に変えるケース。

不動産に変えると、相続税の算定にあたっては、実際の取引価額より安く評価される可能性があります。

そこで、相続税対策として、不動産を購入される方もいるのです。

とすれば、相続対策や、相続の結果として不動産の売買を考えている人に営業をかけるには、

相続の知識が必須ということです。

相続は、法務と税務が絡んだ複雑なものです。

特に民法と相続税法です。

でも、相続の法務と税務の知識を身に付ければ、相続に関連する不動産営業ができるようになります。

相続には、多数の不動産会社が参入しております。

その意味でブルーオーシャン(ライバルが少ない業界)ではありません。

しかし、相続は需要が大きいので、まだレッドオーシャン(ライバルが多すぎて、血で血を争う状態)にもなっていません。

今が参入するチャンスです。

相続の法務と税務の知識を身に着け、営業に役立てましょう。

知識があるお客さんにどう対応するか

最近は、スマートフォンの普及もあり、お客さんはある程度、下調べをしてから商談に望みます。

わからない言葉や情報は、グーグル先生に聞いてからくるわけですね。

お客さんも不動産に関する知識を持っているので、話が早い反面、鋭い質問も多くなってきます。

営業の側も、お客さんに負けないように勉強するわけです。

知識があるお客さん、下調べをしているお客さんに、知識がないところを見られてはいけません。

営業の方に知識がないことがわかってしまえば、お客さんは逃げていきます。

そこで、知識があるお客さんに対しては

①不動産に関する知識を身に着けておく

これが大切になります。

物件に関する知識はもちろんのこと、周辺の知識も必要です。
当然、法務や税務の知識も必要になってきます。

ただ、知識を身に付けたお客さんは、結構プライドが高いことも多いです。
そこで、

②お客さんのプライドを傷つけずに話す技術

これも必要になってきます。

そして、一番大変なポイント。

インターネット上の情報は、玉石混合です。
有用な情報もあれば、中には間違っている情報もあります。

お客さんが間違った情報を信じてしまったら。

これを、プライドを傷つけずに訂正するのは大変です。

このWebは弁護士と税理士が運営していますが、弁護士と税理士もその悩みに直面することがあります。

その悩みを解決する方法を一緒に考えていければなあと、

そして、我々が、そのお客さん役をやってみてシュミレートしていただきたいなあと、

そんなことを考えて、不動産営業の方向けのセミナーを企画しています。

まずは説明会(プロモーションセミナー)にお越しください。

不動産営業に役立つ! 知っておきたい6つのポイント ~プロモーションセミナー~

用途地域規制とは

第一種低層住居専用地域,田園住居地域,準工業地域などの単語を聞いたことはありませんか。

第一種低層住居専用地域(名前長いな、、、)だから、住居専用なんだよね?って答えた方。

おしい!9割正解ですが、住居以外にも使えるんです。

このあたりは、宅建士の資格をお持ちの方には当たり前かもしれませんが、少し解説していきます。

上記の「第一種低層住居専用地域,田園住居地域,準工業地域」などのことを、「用途地域」といいます。

行政が、このエリアは住宅街にしたいな、と考えたならば、そのエリアを「第一種低層住居専用地域」などの住居系の用途地域に指定します。
すると、そのエリアには、原則、住居以外建てられなくなります。

もう少し突っ込んで説明すると(不動産営業にも必要な知識なのでお付き合い下さい)、建物を建てるときは、建築計画が法令に適応しているか否か行政の確認を受ける必要があります。これを「建築確認」といいます。建築確認については建築基準法に定められています。

もう10年以上になりますが、ある建築士が建築確認に、偽装した計算データをだし、建築確認が下りてしまった事件がありました。いわゆる、耐震強度構造計算書偽装事件です。
これも建築確認に絡む事件になります。

脱線しましたが、東京都港区青山〇〇というところが、仮に第一種低層住居専用地域に指定されたとすると、
そこに、一戸建ての住宅を建てるための建築確認は通るが、デパートを建てるための建築確認は通らないということになります。

ちなみに、第一種低層住居専用地域には、住宅の他に、住宅兼用店舗(条件あり)、図書館、幼稚園、小学校、中学校、宗教施設、老人ホーム等も建設できます。

用途地域は話題になることがあるので、ぜひ概要だけでも知っておきたいですね。

余計な単語を間に変える

お客様へ物件のお話しをするとき、いつでもスラスラ言葉が出てくるわけではないでしょう。

やはり、考えながら話さなければならないときもあります。

そんなときに

「えーっと」「あのー」「それはその」

などの余計な言葉を話していませんか。

これらは、不動産営業にとって余計な言葉です。

逆にプレゼンや物件の説明を聞く立場になって考えましょう。

「えーっと」「あのー」「ですからですから」

などの言葉が多いとイライラしてきませんか?営業担当者の話を聞く気をなくしてしまうでしょう。

政治家や演説がうまい人はこれらの言葉を一切話しません。

ですので、不動産営業の際には、余計な言葉は省きましょう。

「そんなこと言ったって、考えながらしゃべらなきゃいけないのに」と思ったあなた!

考えながら話すのはかまいません。

そこで、「えー」を間(「ま」)に変えましょう。

改善前
「この物件はほんとにおすすめなんですよ」
     ↓
「えーっと」
     ↓
「駅から近くてですね」

 この流れだと、自信がない感じをお客さんに与えてしまいます。

改善後
 「この物件はほんとにおすすめなんですよ」
     ↓
(何も言わない。場合によってはお客さんの目を見る)
     ↓
 「まず1点目は駅からのアクセスです。なんと徒歩2分、しかもアーケードがあるので、雨の日も傘がいりません」

先ほどより、自信に満ち溢れた感じが出ています。
不動産営業において、この「自信に溢れた感じ」が大切です。

間を置くことで、自分も考える暇ができるし、お客さんにも自信がある感じを与えられます。

余計な言葉を省いて、間に変える

ぜひ、今日から実践してみて下さい。
あなたの不動産営業が、きっと変わります。