投稿者: nicop

第一種低層住居専用地域,田園住居地域,準工業地域などの単語を聞いたことはありませんか。

第一種低層住居専用地域（名前長いな、、、）だから、住居専用なんだよね？って答えた方。

おしい！９割正解ですが、住居以外にも使えるんです。

このあたりは、宅建士の資格をお持ちの方には当たり前かもしれませんが、少し解説していきます。

上記の「第一種低層住居専用地域,田園住居地域,準工業地域」などのことを、「用途地域」といいます。

行政が、このエリアは住宅街にしたいな、と考えたならば、そのエリアを「第一種低層住居専用地域」などの住居系の用途地域に指定します。
すると、そのエリアには、原則、住居以外建てられなくなります。

もう少し突っ込んで説明すると（不動産営業にも必要な知識なのでお付き合い下さい）、建物を建てるときは、建築計画が法令に適応しているか否か行政の確認を受ける必要があります。これを「建築確認」といいます。建築確認については建築基準法に定められています。

もう１０年以上になりますが、ある建築士が建築確認に、偽装した計算データをだし、建築確認が下りてしまった事件がありました。いわゆる、耐震強度構造計算書偽装事件です。
これも建築確認に絡む事件になります。

脱線しましたが、東京都港区青山〇〇というところが、仮に第一種低層住居専用地域に指定されたとすると、
そこに、一戸建ての住宅を建てるための建築確認は通るが、デパートを建てるための建築確認は通らないということになります。

ちなみに、第一種低層住居専用地域には、住宅の他に、住宅兼用店舗（条件あり）、図書館、幼稚園、小学校、中学校、宗教施設、老人ホーム等も建設できます。

用途地域は話題になることがあるので、ぜひ概要だけでも知っておきたいですね。

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不動産業者が、土地を売却したり、大家さんの持っているアパートを貸し出したりする際には宅建業の免許が必要です。

一方、自分の持っている家を貸し出すには宅建業の免許は不要です。

何が違うのでしょうか。

　まず、宅建業の免許が必要な（宅建業法が適用となる）取引には、限定があります。

１　「自ら売買」「自ら交換」
　自分の所有している宅地や建物について売買契約を締結したり、交換契約を締結したりする行為です。
たとえ、不動産業者に代理を頼んでも、自分の所有する宅地を売っていることに変わりがなければ、自ら売買となって、宅建業の免許が必要です。

※「業として」
　ここで、じゃあ自分の持っている一軒家を売るにも宅建業の免許が必要か？と思った方もいらっしゃるでしょう。
　結論として、マイホームを売る者は宅建業の免許は不要です（媒介する業者等には必要です）。

　なぜなら、「業として」取引をしない限り、宅建業の免許は不要だからです。

「業として」とは、「不特定かつ多数人に対して」「反復継続して」取引を行うことです。
マイホームを反復継続して売買する人はなかなかいませんので、マイホームの売却に宅建業の免許は不要なのです。

　なお、自分の物件の賃貸についても、宅建業の免許は不要です。
アパート経営には、免許がいらないのですね。

２　代理、媒介
　宅地や建物の売買、交換、賃貸の代理、媒介をするには、宅建業の免許が必要です。
　代理とは、他人に代わって契約をなすことです。
　媒介とは、売主や買主などの当事者を引き合わせることをいいます。

不動産事業をやるには、免許が必要だということは聞いたことがあるでしょう。

その免許のことを、宅地建物取引業免許（宅建業の免許）といいます。

宅建士の資格と関係はありますが、別のものです。

宅建業を営む法人または個人事業主が受けなければならない免許（宅地建物取引業法（以下「宅建業法」といいます３条１項）です。

あ、別に条文は読まなくてよいですよ。あくまで、必要な人だけ参照してください。

しかし、不動産を売ったり貸したりする場合に必ず必要かというと、そうではありません。

例えば、大家さんAが自分の物件をBに貸す、これは宅建業の免許不要です。

同様に、個人のAさんが自分の持っている土地を、不要だからとBに売る。これもAさんがたまたま土地を売っただけなら、免許は不要です。

さらに、不動産のお客さんを不動産屋さんに紹介していつもマージンをもらっているAさん、これも免許は不要です。

実は、宅建業法２条２号に、宅地建物取引業の定義があります。

「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」

この定義を知っておくことは重要です。

免許を持たなくてもできることを知ることですから。

次回はこの宅建業の定義について解説します。